Einsatz von BIM für Immobilienprojekte: wo stehen wir und wie geht es weiter?

Wir konnten in den letzten Jahren den Einsatz der BIM-Methodik intensiv in der Praxis erproben und weiterentwickeln. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Einblick in die bisherigen Erfahrungen geben und aufzeigen, mit welchen Dienstleistungen rund um BIM wir Sie unterstützen können.

Was ist BIM?

Building Information Modelling (BIM) ist die interdisziplinäre und vernetzte Arbeitsweise, die den Planungs- und Bauprozess mit Hilfe digitaler, dreidimensionaler Datenmodelle effizient und transparent macht. Bauvorhaben werden nicht mehr gezeichnet, sondern dreidimensional modelliert. Die Modelle bestehen aus Objekten, Bauteilen mit Eigenschaften wie Material und Kennwerte. Zusätzlich kann das Modell mit weiteren Informationen (z.B. Datenblatt eines Apparates, Informationen für das Facility Management usw.) angereichert werden.

Mit BIM können alle Phasen eines Bauprojekts digital dargestellt werden. Alle relevanten Einflussfaktoren, Termine und Kosten können schon vor dem eigentlichen Baubeginn ermittelt und dann später fortgeschrieben und kontrolliert werden.
BIM findet sowohl bei der Planung und Ausführung von Bauwerken (z.B. Architektur, Ingenieurwesen, Gebäudetechnik) als auch im späteren Betrieb (z.B. als Grundlage für das Facility Management, die Vermietung oder die Umnutzung) Anwendung.

Wo steht BIM heute in der Schweiz?

Die Anwendung von BIM beginnt sich in der schweizerischen Bau- und Planungsbranche zu etablieren. Hauptsächlicher Auslöser ist der erwartete Effizienz- und Qualitätsgewinn im Planungs- und Ausführungsprozess sowie der Vorteil im Verkauf, beispielsweise durch kundenbezogen aufwendig aufbereitete 3D-Modelle.

Die Implementierung wird derzeit hauptsächlich von den grossen Planungsunternehmen und den Totalunternehmern vorangetrieben. Kleinere Akteure zögern oft noch, die aufwendige und herausfordernde Implementierung anzugehen. Auf der Bestellerseite fordern vor allem professionelle Bauherren für grössere Projekte immer öfter explizit die Anwendung der BIM-Methode und das Erstellen von auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Bauwerksmodellen. Noch kann man aber nicht von einer breiten Nachfrage nach BIM im gesamten Markt sprechen. In vielen Projekten wird die Methodik erst halbherzig angewendet und durchgängige digitale Anwendungen im Bereich Gebäudebetrieb bestehen erst in Ansätzen.

Nach unserer Erfahrung liegt dies unter anderem daran, dass

  • Grundlagen fehlen und daher die Anforderungen der Besteller an BIM noch nicht hinreichend genau beschrieben werden können;
  • viele Facility Management-Unternehmen erst am Anfang der BIM-Einführung und damit auch des Prozesses stehen, nachweislich effizientere Lösungen für den Gebäudebetrieb anzubieten und zu vermarkten;
  • es an Erfahrung mangelt und die nötigen Investitionen in die Schulung der Mitarbeitenden und die Implementierung von BIM-Werkzeugen unterschätzt werden.
     

Wir sind jedoch überzeugt, dass öffentliche Auftraggeber sowie grosse und mittlere private Investoren ihre Gebäude mittelfristig ausnahmslos mit BIM planen, ausführen und betreiben werden. Entsprechend sind wir auch der Meinung, dass sich alle Akteure der Baubranche rasch und konsequent auf diesen Wandel einstellen müssen, um nicht den Anschluss zu verpassen.

Die BIM-Strategie der Emch+Berger Gruppe

Die Emch+Berger Gruppe hat früh eine ambitionierte BIM-Strategie beschlossen. Im Bereich der Immobilien enthält sie unter anderem folgende übergeordneten Ziele:  

  • Kundenorientierung: Mit modernen Methoden und Hilfsmitteln echten Mehrwert für unsere Kunden schaffen.
  • Dienstleistungen: Mit BIM und digitalen Technologien unser Dienstleistungsportfolio erweitern.
  • Leistungsfähigkeit: Prozesse verbessern, Projekte effizienter führen, Projektqualität steigern.
  • Umsetzung: Ab 2019 sollen alle Projekte, bei denen der BIM-Einsatz Sinn macht, mit BIM bearbeitet werden.
     

Wir sehen uns heute auf gutem Weg, diese Ziele zu erreichen. Schulung und Implementierung kommen planmässig voran, und wir bearbeiten bereits heute eine Vielzahl von Projekten mit der BIM-Methode.

Unsere BIM-Dienstleistungen im Bereich Immobilien

In unserer Firmengruppe gehört die Tragwerksplanung zum Kerngeschäft der regional organisierten Engineering-Firmen. Die übrigen Planungs-, Beratungs- und Managementleistungen rund um die Entwicklung, Planung und Realisierung von Immobilien bieten wir in der ganzen Schweiz mit der Emch+Berger ImmoConsult AG (bisher Emch+Berger AG Gesamtplanung Hochbau) an. Dazu gehören insbesondere folgende BIM-Dienstleistungen:

1. Beratung

  • Unterstützung unserer Auftraggeber bei der Implementierung der BIM-Methodik in ihrem Unternehmen
  • Beratung und Vertretung für Bauherrschaften, Planende und Facility Manager (strategisch, übergeordnet, phasengerecht)
  • Begleitung des Bestellprozesses von BIM-Leistungen und -Projekten («BIM-Bestellerkompetenz»)
     

2. Controlling

  • Bewertung und Optimierung des Einsatzes von BIM bei Projektbeteiligten aus Sicht des Auftraggebers
  • Controlling, Supervision, Second Opinion und projektbezogenes Qualitätsmanagement (PQM) mit BIM
     

3. Koordination

  • Steuerung, Management und Koordination von Projekten mit BIM
  • Termin- und Logistikplanung mit BIM
     

Was gilt es zu beachten?

  • BIM ist nicht nur ein Tool: BIM ist kein Tool, das sämtlichen Probleme in der Bauwelt aufgreift und lösen kann. BIM endet auch nicht bei einem 3D Modell, welches dem Bauherrn als «Anschauungsobjekt» übergeben wird. Es ist eine Methode, welche tief in der Prozesswelt der Unternehmen verankert werden muss, damit sie effizient angewendet werden kann. BIM ist ein Teil der Digitalisierungsstrategie im Unternehmen, aber natürlich nicht der einzige.
  • Heterogene Softwarewelt: Noch ist offen, welche der unzähligen BIM-Werkzeuge längerfristig am Markt bestehen werden. Ebenso werden weiterhin herstellerunabhängige, offene Systeme mit standardisierten Schnittstellen und geschlossene Lösungen bestehen bleiben. Für Eigentümer und Betreiber von Gebäuden stellt sich zudem die Frage, in welchem Masse Modellierungswerkzeuge eingeführt werden müssen. Aus unserer Sicht sollte der Fokus auf kontroll- und betriebsbezogenen Werkzeugen liegen.
  • Know-how für Bauwerkseigentümer: Heute bestehen vor allem für Planer umfangreiche Weiterbildungsangebote. Für Bauherren und ihre Treuhänder gibt es noch zu wenig Möglichkeiten zum Aufbau und Austausch von Wissen. Wir wollen mit unseren Dienstleistungen einen Beitrag dazu leisten, diese Lücke zu schliessen.
     

Wie geht es weiter?

BIM wird sich mittel- und längerfristig für das Gros der Immobilienprojekte durchsetzen. Daran besteht wenig Zweifel. Die Werkzeuge werden so schnell weiterentwickelt, dass viele der heute noch bestehenden Probleme (z.B. fehlende Funktionalitäten und Schnittstellen oder Inkompatibilitäten) bald gelöst sein werden. Es wird aber auch zu einer Konsolidierung kommen in dem Sinne, dass sich vermutlich nicht alles heute erprobten Ausprägungen und Einsatzgebiete von BIM als effizient und wirtschaftlich erweisen werden. Deshalb ist es wichtig, die Implementierung aktiv mitzugestalten, um als Unternehmen das Optimum herausholen zu können.

Zum Beispiel in folgenden Projekten kam BIM intensiv zum Einsatz:

 

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Autor/en
Olaf Mittrach
Emch+Berger ImmoConsult AG