Lebenszykluskosten im Fokus: Mit pbFM erfolgreich Kosten optimieren

Die Abkürzung steht für planungs- und baubegleitendes Facility Management. Für Emch+Berger stellt das pbFM ein wesentliches Hilfsmittel dar, welches seit einigen Jahren aus vielen Bauprojekten nicht mehr wegzudenken ist. Emch+Berger bietet ihren Kunden umfassende Unterstützung im Facility Management (FM), das bereits in der Entwicklung wie auch im späteren Betrieb einer Immobile einen wichtigen Faktor darstellt, um Kosten zu senken.

Zusammenfassend lässt sich FM als ganzheitlicher, strategischer Ansatz beschreiben, um Gebäude, Arbeitsplätze und Flächen kontinuierlich über den ganzen Lebenszyklus hinweg bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und den wechselnden Bedürfnissen anzupassen.
Damit ein Gebäude wirtschaftlich geplant werden kann und eine nahtlose Übergabe an den Betrieb möglich wird, ist es notwendig, bereits in der Entwicklungsphase einer Immobilie eine optimale Abstimmung mit dem anschliessenden Betrieb und der Bewirtschaftung zu erreichen. Je früher der Betrieb in die Planung miteinbezogen wird, desto grösser ist der positive Einfluss auf die später anfallenden Betriebskosten. Mit dem planungs- und baubegleitenden Facility Management (pbFM) entsteht ein aus Sicht Betrieb und Bewirtschaftung optimiertes Bauwerk, das die Lebenszykluskosten und den Ressourcenverbrauch massgeblich senkt.

pbFM ermöglicht reibungslosen Übergang vom Bau zum Betrieb
Der Eigentümer möchte eine nachhaltige Werterhaltung und Nutzungsflexibilität erreichen. Eine FM-gerechte Planung ermöglicht es, die Betriebskosten dauerhaft zu senken und für eine verursachergerechte Verrechnung transparent darzustellen. Ein weiteres Ziel ist es aus Eigentümersicht, die Kapitalrendite zu optimieren.
Sind die Nutzeranforderungen frühzeitig bekannt, lassen sich optimale Nutzungsbedingungen schaffen. Im Fokus liegt die Verbesserung der betriebsinternen Dienstleistungsabläufe, die Sicherstellung der Qualität von FM-Leistungen und die bestmögliche Unterstützung des Kerngeschäfts durch das FM. Wichtig ist dabei auch eine zukunftsspezifische Planung, also die Berücksichtigung des Wandels von Bedürfnissen im Sinne von Umnutzungen.
Immer mehr an Bedeutung gewinnt im FM auch die Digitalisierung. Das pbFM stellt den reibungslosen Wissenstransfer vom Bauprozess in die Bewirtschaftungsphase sicher. Die strukturierte Dokumentation und Bündelung der für die Bewirtschaftung notwendigen Daten und Informationen kann den Ressourcenverbrauch im Betrieb massgeblich beeinflussen. Ziel ist die Bereitstellung einer aktuellen und übersichtlichen Bauwerksdokumentation bei der Übergabe an den Betrieb, inklusive Garantieleistungen und -fristen der Anlagen.

Breites Angebot im Property & Facility Management
Bei Emch+Berger erbringt der Fachbereich Property & Facility Management innerhalb der FM-Beratung auch das pbFM. Wir bieten unseren Kunden zudem Beratungsleistungen in allen weiteren Fragen rund um den Betrieb einer Immobilie. Dazu gehören z. B. die Verbesserung der Professionalität, das Risikomanagement, die Qualitätssicherung der Facility Services, die Digitalisierung, die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, das Begleiten von Transformations- und Change-Prozessen oder die Unterstützung beim Ausbau der Nachhaltigkeit. Die Themen sind so vielfältig wie unsere Kunden und deren Liegenschaften. 

Referenz Swiss Life Arena
Das Projekt auf dem 28 000 m2 grossen Grundstück in Zürich Altstetten umfasst die Erstellung der Eis- und Sportarena der ZSC Lions mit 12 000 Sitzplätzen. Die Swiss Life Arena wird neben dem Stadion auch ein komfortables Event-Center sowie ein vielseitiges Gastronomieangebot mit Publikumsrestaurant, Food-Ständen und Themenrestaurants bieten. Weiter sind 6000 m2 Mietfläche für Zusatznutzungen und Fremdvermietungen vorgesehen. Zusätzlich wird im ersten Obergeschoss eine Trainingshalle mit rund 200 Sitzplätzen realisiert. Damit lässt sich der Bedarf an Eisflächen für den Breiten- und Nachwuchssport inklusive Fraueneishockey decken. Der Spatenstich fand im März 2019 statt, die Inbetriebnahme und Übergabe an die ZSC Lions ist per Juni 2022 geplant.

Mit dem planungs- und baubegleitenden FM bringen wir die Sicht der Bewirtschaftung bereits in die Planung ein und optimieren diese nach den Kriterien der Betriebstauglichkeit, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit im Betrieb. Der Planprüfungsprozess erfolgt konsequent aus Sicht des Betreibers, um einen sicheren und günstigen Betrieb gewährleisten zu können.

Konkret haben wir bisher Themen wie Anlagenkennzeichnungssystem, Entsorgung und Versorgung (Contracting) sowie die Fassaden- und Fensterreinigung bearbeitet. Wir erfassen die Betriebskosten laufend anhand der aktuellen Planung und stellen die Durchgängigkeit der Informationen, Daten und Dokumente sowie deren Überführung in die Bewirtschaftung sicher. Bereits sind mit wenig Aufwand etliche Optimierungen in die Planung eingeflossen.

Referenz Tour de l’Esplanade
Das zentral am Bahnhof Freiburg gelegene Gebäude Tour de l’Esplanade wird zum neuen Wahrzeichen der aufstrebenden Stadt. Bauherrin und zukünftige Betreiberin sind die SBB Immobilien. Geplant sind 19 Stockwerke und eine Mietfläche von rund 12 000 m2, bestehend aus Gewerbeflächen, öffentlich zugänglichen Aktivitätsbereichen, Büros, einem Coworking-Bereich mit Panoramaterrasse sowie Wohnungen. Die Architektur stammt vom französischen Architekturbüro DPA (Dominique Perrault Architecture), die Steiner AG wird als Totalunternehmerin die Ausführung übernehmen.
 
Emch+Berger führt im Auftrag der Bauherrin das baubegleitende Facility Management durch. So arbeiten wir bereits in der Vorprojektphase daran, dass das architektonische Konzept und die verfügbaren Unterlagen den Anforderungen der SBB an den Betrieb entsprechen. Eine weitere Aufgabe ist die Kontrolle des Pflichtenhefts. Um den zukünftigen Betrieb sicherzustellen, wird die Betriebsführung in einem entsprechenden Konzept festgehalten. Dieses wird während der Bauphasen laufend verfeinert und unterstützt die Beschaffung der Facility Services. Gegen Ende der Realisierungsphase sorgen wir für die korrekte Inbetrieb- und Abnahme der Anlagen und des Objekts.

Referenz SBB Bahnhof Bern
Emch+Berger begleitet und unterstützt im Rahmen des pbFM das Neu-/Umbauprojekt Bahnhof Bern. Das gesamte Projekt umfasst den Neubau Bubenbergzentrum 10/12, den Ersatzneubau Bollwerk 2–10, den Ausbau der Publikumsanlagen Bahnhof Bern und die Realisierung eines Gesamtlogistikzentrums. In enger Zusammenarbeit mit den SBB bearbeiten wir das Projekt aus der Optik des künftigen Betriebs und der geplanten Nutzung. Dadurch lassen sich die zusammenhängenden Potenziale für die Schaffung von gemeinsamen Synergien und Kosteneinsparungen identifizieren. 
 

Quellenangabe Bilder: SBB Immobilien

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Author/s
Marietta Hauser
Emch+Berger ImmoConsult AG
Patrick Sieber
Emch+Berger ImmoConsult AG
Marco Spenger
Emch+Berger ImmoConsult AG