BIM pour les maîtres d’ouvrage de l’immobilier

La méthode BIM a rejoint le domaine de la planification et de l’exécution. Mais le chemin sera encore long avant qu’elle soit appliquée à grande échelle à l’ensemble du cycle de vie des bâtiments. Où en sommes-nous aujourd’hui et quels sont les défis à relever pour l’avenir? Voici ce que certains projets récents de nos clients nous ont appris.

Si l’on voulait placer aujourd’hui le BIM (Building Information Modeling) dans le « Hype Cycle » de la société Gartner, spécialiste des études de marché, on aboutirait probablement à la conclusion que cette méthode se trouve juste sur le chemin descendant du « sommet des attentes exagérées » vers la « vallée des déceptions ». Il n’y a aucune raison de s’inquiéter de cette évolution, ni même de déclarer forfait. Mais il faut, bien entendu, quitter la vallée le plus tôt possible et attaquer la montée vers le « plateau de la productivité ».

Tirer résolument profit des avantages
Des entreprises de plus en plus nombreuses reconnaissent les avantages du BIM et en tirent parti pour optimiser leur propre chaîne de création de valeur. Cependant, dans de nombreux projets, planificateurs et exécutants utilisent la méthode sans que le maître d’ouvrage ne leur ait donné des instructions concrètes et détaillées à ce propos. Certes, le processus de construction profite ainsi des avantages du BIM, mais les maîtres d’ouvrage ne ressentent pas suffisamment l’augmentation de l’efficacité. En outre, les données générées par le BIM sont encore trop peu souvent disponibles pour l’exploitation et l’optimisation. À notre avis, pour que ces deux derniers domaines profitent également du BIM, il faut que les maîtres d’ouvrage demandent expressément sa mise en œuvre et dirigent celle-ci. Ce sera un plus pour tous les intervenants :

  • Le maître d’ouvrage profitera des avantages du BIM pendant tout le cycle de vie du bâtiment (exemple : toutes les données du bâtiment, actualisées, seront disponibles en un seul endroit).
  • Le recours au BIM deviendra plus rentable, plus judicieux et plus durable.
  • Mandants et mandataires encourageront ensemble le perfectionnement et l’avancée du BIM sur le marché. Toute l’économie en profitera et tous les intervenants deviendront plus compétitifs sur le long terme.
  • D’autres technologies IT pourront être mises en place qui, de concert avec le BIM, accélèreront la mise en œuvre d’une exploitation du bâtiment axée sur les besoins de ses utilisateurs.
     

Un soutien accordé au maître d’ouvrage
De nombreux maîtres d’ouvrage ne disposent pas eux-mêmes des ressources nécessaires pour pouvoir mettre sur pied tout seuls leurs compétences en matière de BIM. Ou alors ils choisissent délibérément de ne pas le faire. Nous considérons qu’il est de notre devoir de les aider en fonction de leurs besoins. C’est pourquoi nous avons travaillé ces dernières années à la mise au point et à l’utilisation concrète du BIM du côté des maîtres d’ouvrage, dans les domaines du management et de la direction de projet ainsi que de la coordination et de l’assurance qualité. Voici les prestations que les clients d’Emch+Berger apprécient particulièrement :

  • la mise au point et le suivi de visions et de stratégies BIM ;
  • la définition et la mise en œuvre des objectifs et des indicateurs métriques de projets ;
  • le soutien et le suivi lors de la définition du cahier des charges, qu’il s’agisse des processus internes de changement ou de la mise en œuvre de certains aspects de la digitalisation de la construction et de l’exploitation ;
  • l’identification de cas d’application du BIM permettant un gain optimal d’efficacité au cours du processus de création de valeur du maître d’ouvrage.
     

Le BIM a besoin d’un engagement clair
Pour que le BIM puisse tenir ses promesses, il faut disposer de données et de modèles partagés. C’est la condition sine qua non à l’amélioration de l’efficacité et à l’obtention d’une excellente qualité de la planification, de l’exécution et de l’utilisation des ouvrages. Tous les intervenants doivent s’engager à collaborer étroitement, à se coordonner en tout temps et à communiquer ouvertement. Car même avec le BIM, on n’arrive pas plus vite à atteindre l’objectif, si celui-ci n’est pas défini avec précision.

La construction digitalisée est plus que le BIM
Bien entendu, le BIM n’est qu’une pièce du puzzle de la construction et de l’exploitation digitalisées. Un autre élément de la digitalisation est la mise à disposition de données en temps réel sur l’exploitation d’un bâtiment. Actuellement, le perfectionnement de la technique IdO (Internet des objets) élargit rapidement l’éventail des possibilités. Si on combine ces données avec des systèmes qui rassemblent et analysent des données statiques et dynamiques à l’aide de l’intelligence artificielle pour répondre à des besoins prédéfinis des clients, alors des analyses prévisionnelles complexes et l’application de mesures préventives deviennent possibles. L’exploitation et la gestion de biens immobiliers en deviennent :

  • plus rentables grâce à des procédures automatisées,
  • plus rapides et transparentes grâce aux données disponibles en temps réel,
  • plus fiables grâce à des sources validées et
  • plus compréhensibles grâce aux règles prédéfinies.
     

On peut alors remplacer la pratique actuelle de l’exploitation statique des bâtiments par une exploitation bien optimisée, qui réponde aux besoins et soit axée sur les utilisateurs. De tels systèmes existent déjà. Mais ils ne peuvent déployer leurs effets que si leur utilisation a été voulue et clairement définie par le maître d’ouvrage et s’ils ont été développés d’un commun accord par tous les partenaires.

High-tech et durabilité – une contradiction?
L’augmentation galopante de la technicité des bâtiments n’est-elle pas en contradiction avec la recherche d’une construction plus écologique, plus durable et qui mette moins de ressources à contribution? Nous ne le pensons pas. Si la technique est utilisée raisonnablement, intelligemment et dans un but précis, elle peut, mieux que par le passé, contribuer aux exigences de durabilité écologique et économique. C’est ce que nous voulons vraiment atteindre dans tous les projets dans lesquels nous conseillons les maîtres d’ouvrage.

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Auteur/s
Matthias Haldimann
Emch+Berger ImmoConseil SA
Karsten Henkel
Emch+Berger ImmoConseil SA
Olaf Mittrach
Emch+Berger ImmoConseil SA