La due diligence en matière de technique du bâtiment: Préliminaires indispensables avant l’acquisition d’un immeuble

Lors de l’acquisition d’un immeuble, la maîtrise des chances et des risques présentés par l’objet est de toute première importance. C’est seulement sur la base d’études préliminaires fouillées qu’on peut faire une offre qui tienne la route ou vérifier le bien-fondé du prix d’achat offert. Grâce à notre expérience reconnue en matière de technique du bâtiment, nous assistons nos clients dans toute la Suisse à l’aide de telles études, au cours d’une procédure appelée due diligence (DD).

Dans les transactions immobilières, il est aujourd’hui de mise d’appliquer des délais très courts. Pour pouvoir malgré tout évaluer chances et risques d’une manière professionnelle et suffisamment approfondie, il faut être expert en la matière. Les 6 champs d’activité suivants de la DD se sont imposés sur le marché:

  • La DD en matière de technique du bâtiment (établissement de la liste des investissements nécessaires et des défauts de la construction, identification des chances et des risques en matière de technique et de droit du bâtiment)
  • La DD en matière de marché immobilier (analyse de l’emplacement de l’immeuble et de sa qualité marchande)
  • La DD financière (opportunités et risques en rapport avec le rendement de l’immeuble, synergies au sein du portefeuille de l’acheteur)
  • La DD juridique (données légales et contractuelles, données en rapport avec le droit de la construction et le droit foncier)
  • La DD fiscale (conséquences fiscales de la transaction)
  • La DD environnementale (identification et quantification des polluants, des données environnementales et de l’héritage du passé)
     

Grâce à notre expérience reconnue en matière de technique du bâtiment et à notre personnel hautement qualifié, nous sommes en mesure d’assister les acheteurs de biens immobiliers dans toute la Suisse à l’aide d’études préliminaires ciblées (DD en matière de technique du bâtiment). Nous appliquons une procédure standardisée qui assure la qualité désirée malgré la rapidité de traitement.

1. L’évaluation «Desktop»
Dans un premier temps, nous vérifions les renseignements disponibles sur l’objet en question et procédons à une évaluation sommaire. Cette opération sert de base et de préparation à la visite sur place.

2. La visite sur place
La visite sur place est le temps fort de toute DD en matière de technique du bâtiment. Sur la base d’une liste préétablie, nous examinons la qualité et l’état de tous les éléments de construction. Nous notons tous les défauts et dégâts constatés et mesurons un certain nombre de ces éléments.

3. Le rapport «drapeau rouge»
A la suite de la visite sur place et de l’examen des documents disponibles, nous préparons un rapport dit «drapeau rouge». C’est un résumé des plus importants renseignements sur le bâtiment en question, avec une évaluation des opportunités et des risques qu’il présente.

Le rapport «drapeau rouge» est utilisé par l’acheteur potentiel pour fixer le premier prix d’achat qu’il est prêt à payer. En outre, il renseigne les autres spécialistes de la procédure DD.

4. L’analyse détaillée
Nous élaborons enfin un rapport complet avec tous les détails de l’analyse en matière de technique du bâtiment. Le prix d’achat définitif offert se basera sur ce rapport. Les aspects abordés concernent l’état de la construction, les conditions cadres et les développements possibles en matière de technique du bâtiment, ainsi que les mesures qui devront être prises au cours des 10 à 15 prochaines années, avec leur coût (CAPEX).

Prestations complémentaires
L’étendue de nos connaissances et de notre expertise est vaste. Dans le cadre de la DD en matière de technique du bâtiment, nous pouvons assister les acheteurs potentiels par d’autres analyses relevant de l’architecture, du génie civil, des installations techniques, de la protection contre l’incendie, de la durabilité et de la prévision des coûts de construction. Notre offre comprend notamment:

  • les vérifications et calculs de statique
  • l’évaluation des aspects touchant la durabilité
  • l’examen des points relevant du droit de la construction ainsi qu’une analyse des potentialités
  • des analyses approfondies concernant la technique et l’exploitation
  • des calculs de coûts de fonctionnement
  • des vérifications en matière de protection contre l’incendie
  • des études de faisabilité en rapport avec un changement d’affectation, une extension, une démolition et reconstruction, etc.
  • des calculs de rentabilité
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Auteur/s
Bruno Dober
Emch+Berger ImmoConseil SA