Pleins feux sur les coûts du cycle de vie : Optimiser les coûts avec le Facility Management en cours de planification et de construction

L’abréviation pbFM en allemand signifie «facility management d’accompagnement en cours de planification et d’exécution» (planungs- und baubegleitendes Facility Management). Depuis quelques années, le FM d’accompagnement est un outil essentiel dont Emch+Berger ne saurait plus se passer, vu les expériences faites au cours de nombreux projets de construction. Emch+Berger offre à sa clientèle un soutien complet en matière de facility management. C’est l’un des facteurs importants permettant d’abaisser les coûts, aussi bien pendant le développement du projet que plus tard, au cours de l’exploitation du bien immobilier.

En simplifiant un peu, le facility management peut être décrit comme une approche stratégique globale comprenant la mise à disposition d’un bâtiment, de places de travail et de surfaces, l’entretien de l’ensemble pour assurer son fonctionnement et son adaptation à des besoins changeants.
Si l’on veut planifier un bâtiment de manière rentable et préparer une transition optimale à ses exploitants, il est indispensable de se préoccuper des futurs besoins de l’exploitation et de la gestion déjà au cours de la phase de développement du projet immobilier. Plus tôt l’exploitation est intégrée à la planification, plus grand est l’effet positif sur les futurs coûts d’exploitation. Grâce au facility management d’accompagnement en cours de planification et d’exécution, on peut réaliser un ouvrage optimisé du point de vue de l’exploitation et de la gestion du bâtiment. Ceci abaisse de manière significative les coûts du cycle de vie et limite les ressources nécessaires.

Le facility management d’accompagnement permet de passer sans encombre de la construction à l’exploitation
Le propriétaire désire que son bien conserve longtemps sa valeur et puisse être utilisé de plusieurs façons, en fonction des besoins du moment. Une planification qui anticipe le FM permet d’abaisser durablement les coûts d’exploitation et de ventiler ceux-ci clairement selon le principe de causalité. Le propriétaire souhaite en outre optimiser le rendement du capital investi.
Des conditions d’utilisation optimales peuvent être créées si les exigences des utilisateurs sont connues suffisamment tôt. Il s’agit ici surtout d’améliorer les processus internes de prestations de service, d’assurer la qualité des prestations FM et de soutenir au mieux les activités principales de la société par le FM. Ce faisant, il est important de planifier l’ensemble en fonction des activités futures, donc de considérer l’évolution des besoins y compris un possible changement d’affectation.
La numérisation devient également de plus en plus importante dans le domaine du FM. Le FM d'accompagnement assure sans encombre le transfert d'informations du processus de réalisation vers la phase d’exploitation. La documentation structurée et le rassemblement des données nécessaires à l’exploitation ont un impact considérable sur le volume des ressources nécessaires à l’exploitation. L’objectif est de pouvoir remettre au propriétaire une documentation de l’ouvrage qui soit à jour et bien compréhensible, avec mention de toutes les prestations de garantie et des délais de réclamation applicables aux installations.

Une offre étendue dans le domaine Property & Facility Management
Chez Emch+Berger, le FM d’accompagnement est assuré par le domaine spécialisé du Property & Facility Management en tant que prestation de conseil FM. En plus, nous offrons les prestations de conseils concernant toutes les questions en rapport avec l’exploitation d’un bien immobilier. Citons p.ex. un professionnalisme plus marqué, la gestion des risques, l’assurance qualité des services FM, la numérisation, l’amélioration de la rentabilité, le suivi des processus de transformation et de changement ou le soutien lors de l’amélioration de la durabilité. Les sujets sont aussi variés que nos clients et leurs propriétés immobilières.
  
La Swiss Life Arena
A Zurich Altstetten, ce projet consiste en la construction de la patinoire et du centre sportif du ZSC Lions, avec 12 000 places assises, sur une parcelle de 28 000 m2. La Swiss Life Arena pourra aussi accueillir confortablement de grandes manifestations et offrira une gastronomie variée dans un grand restaurant, des stands d’alimentation et des restaurants thématiques. En outre, 6 000 m2 supplémentaires seront loués pour diverses utilisations et une salle d’entraînement d’environ 200 places assises sera réalisée au premier étage. On répond ainsi aux besoins en surface de patinoire d’un public large de sport populaire, du sport de la relève, y compris le hockey sur glace féminin. La première pierre a été posée en mars 2019, la mise en service et la remise aux ZSC Lions est prévue en juin 2022.

Avec le FM d’accompagnement en cours de planification et d’exécution, nous intégrons au projet le point de vue de l’exploitant déjà lors de la planification, ce qui nous permet d’optimiser cette dernière d’après les critères de l’aptitude à l’exploitation, de la rentabilité et de la durabilité. Les plans sont systématiquement passés en revue sous l’angle de l’exploitation, de manière à assurer un fonctionnement sûr et économique.

Concrètement, nous avons examiné jusqu’ici les thèmes d’étiquetage des installations, l’élimination des déchets et l’approvisionnement (contracting) ainsi que le nettoyage des façades et des fenêtres. Nous calculons les frais d’exploitation au fur et à mesure de l’avancement de la planification et assurons la circulation des informations, des données et des documents et leur transmission ultérieure aux exploitants. De nombreuses optimisations ont ainsi déjà pu être prises en compte dans la planification, à peu de frais.

La Tour de l’Esplanade
La Tour de l’Esplanade deviendra le nouvel emblème de Fribourg, une ville en plein essor. Elle sera édifiée au centre-ville, à proximité immédiate de la gare. Propriété de CFF Immobilier, elle sera aussi exploitée par cette société. Elle comportera 19 étages pour une surface locative de quelques 12 000 m2, composée de surfaces commerciales, de surfaces d’activités ouvertes au public, de bureaux, d’un espace de coworking avec terrasse panoramique, et d’appartements. Le bureau d’architecture français DPA (Dominique Perrault Architecture) est l’auteur du projet et Steiner AG en assumera la réalisation en tant qu’entrepreneur total.

Pour sa part, Emch+Berger a reçu du maître d’ouvrage le mandat du facility management d’accompagnement de l’exécution. À ce titre, nous vérifions dès la phase de l’avant-projet que le concept architectural et les documents reçus correspondent aux attentes des CFF en matière d’exploitation. Nous contrôlons aussi le cahier des charges. Nous consignons dans un document le concept de la future exploitation, de manière à assurer son bon déroulement ultérieur. Ce concept est affiné au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il est aussi utilisé pour l’appel d’offres des prestations de facility management. Enfin, vers la fin des travaux, nous veillerons à ce que la mise en service soit effectuée correctement et que le bâtiment et ses installations soient remis à leur propriétaire dans les règles de l’art.

La gare CFF de Berne
Dans le cadre du FM d’accompagnement, Emch+Berger accompagne et soutient le projet de transformation et d’agrandissement de la gare de Berne. L’ensemble du projet comporte la reconstruction du centre Bubenberg 10/12, le remplacement intégral des immeubles Bollwerk 2-10, l’extension des espaces de la gare accessibles au public et la réalisation d’un centre multimodal de logistique. Nous collaborons étroitement avec les CFF et étudions dans le détail la future exploitation et l’utilisation prévue. Ceci permet de reconnaître les synergies et les économies de coût possibles.
 

Source des images: CFF Immobilier 

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Auteur/s
Marietta Hauser
Emch+Berger ImmoConseil SA
Patrick Sieber
Emch+Berger ImmoConseil SA
Marco Spenger
Emch+Berger ImmoConseil SA