Technische Due Diligence

Das Kennen von Chancen und Risiken ist in der Akquisition von Immobilien von entscheidender Bedeutung. Nur mit einer detaillierten Vorabklärung, bekannt als Due Diligence, kann ein Preisangebot unterbreitet oder der angebotene Kaufpreis verifiziert werden. Die bautechnische Due Diligence bildet einen der Hauptbestandteile.

Kurze Bearbeitungsfristen bei Immobilientransaktionen sind heute an der Tagesordnung. Um die Due Diligence (DD) in der benötigten fachtechnischen Tiefe durchführen zu können, wird sie in der Regel von verschiedene Fachspezialisten bearbeitet. Auf dem Markt hat sich die Unterteilung einer DD in sechs Aufgabenfelder durchgesetzt:

  1. Bautechnische DD (Aufzeigen notwendiger Investitionen und baulicher Mängel; Erkennen von bautechnischen und baurechtlichen Potenzialen und Gefahren)
  2. Immobilienmarkt DD (Analyse des Standorts und der Marktqualität der Immobilie)
  3. Finanzielle DD (Potenziale und Gefahren auf der Ertragsseite der Immobilie; Synergien im Gesamtportfolio der Käuferin)
  4. Rechtliche DD (gesetzliche, vertragliche, baurechtliche und grundbuchrechtliche Gegebenheiten)
  5. Steuerrechtliche DD (steuerliche Konsequenzen der Transaktion)
  6. Umwelt DD (Erkennen und Quantifizieren von Schadstoffen, Altlasten und umweltrelevanten Gegebenheiten)

Wir verfügen über ein ausgewiesenes technisches Know-how und personelle Ressourcen in der ganzen Schweiz, um Immobilienkäufer bei der Erstellung einer bautechnischen DD zu unterstützen. Ein standardisiertes Vorgehen hilft uns dabei, eine rasche Bearbeitung in optimaler Qualität sicherzustellen.

Desktop-Bewertung
In einem ersten Schritt werden die vorhandenen Objektinformationen geprüft und eine erste Beurteilung vorgenommen. Die Desktop-Bewertung bildet die Grundlage und Vorbereitung der Objektbegehung.

Objektbegehung
Kernstück einer bautechnischen DD ist die Objektbegehung. Anhand einer Checkliste werden alle Bauteile hinsichtlich Bauqualität und Zustand überprüft. Weiter werden die vorhandenen Mängel und Schäden erfasst und Massaufnahmen an einzelnen Bauteilen durchgeführt.

Red Flag Report
Als erste Zusammenfassung der Objektbegehung und Analyse der Unterlagen wird ein Red Flag Report erstellt. Dieser fasst die wichtigsten Objektinfos sowie Chancen und Gefahren zusammen.

Der Red Flag Report dient der Kaufinteressentin als Grundlage für ein erstes Kaufpreisangebot, sowie den weiteren Spezialisten im DD-Prozess als Information.

Detailanalyse
Für ein definitives Kaufpreisangebot wird eine bautechnische Detailanalyse erstellt. Der resultierende Gesamtbericht gibt Auskunft über den baulichen Zustand, die bautechnischen Rahmenbedingungen und Potenziale sowie die nötigen baulichen Massnahmen (CAPEX) in den nächsten 10 bis 15 Jahre inkl. deren Kosten.

Zusatzdienstleistungen
Dank unserem breiten Expertenwissen aus den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen, Baukostenplanung, Gebäudetechnik, Brandschutz und Nachhaltigkeit sind wir in der Lage, die Kaufinteressenten mit weiteren Analysen im Rahmen der bautechnischen DD zu unterstützen. Das können zum Beispiel sein:

  • Statische Überprüfungen und Berechnungen
  • Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten
  • Baurechtliche Abklärungen und Potenzialanalysen
  • Vertiefte technische und betriebliche Analysen
  • Berechnung von Betriebskosten
  • Brandschutztechnische Überprüfungen
  • Machbarkeitsstudien zu Umnutzungen, Erweiterungen, Ersatzbauten etc.
  • Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Ansprechperson und weitere Infos

Emch+Berger ImmoConsult AG

Bern, Zürich, Frauenfeld, Basel, Lausanne, Genève, Luzern

Referenzen
2018
2021

Zustandsanalysen Bläuenstrasse, Erlinsbach

Die Liegenschaft an der Bläuenstrasse besteht aus vier gleichartigen Gebäuden, welche im Jahr 1979 erstellt wurden. Die Gebäude sind jeweils viergeschossig und werden über je drei Treppenhauskerne erschlossen. Die Grundrisse der insgesamt 88 3.5 und 4.5-Zimmer-Wohnungen sind geschossweise identisch. Im Erdgeschoss befinden sich zusätzlich 3 Arztpraxen. Zwischen den Gebäuden erstrecken sich grosszügige Grünflächen und die Parzellen grenzen im Süden an die Kantonsgrenze.

Emch+Berger führte im Auftrag der Eigentümerin eine Zustands- und Potenzialanalyse durch. Dabei wurde der Zustand der Immobilie erfasst, passende Massnahmen erarbeitet und für die GP-Ausschreibung die wirtschaftlichste Variante bestimmt und weiterverfolgt. Als Bauherrenvertreter bildet Emch+Berger gegenüber der Verwaltung und dem beauftragten Generalplaner die zentrale Ansprech- und Koordinationsstelle während der Erarbeitung des Erneuerungskonzepts bis und mit der TU-Submission.

Beim gewählten Massnahmenpaket werden in einer umfassenden Strangsanierung im bewohnten Zustand sämtliche Nasszellen und Küchen sowie die Wärmeerzeugung und deren Verteilung erneuert. Mit der Sanierung wird das Objekt am Markt neu positioniert.

2010
2010

Due Dilligence Hotelprojekt Stilli Park, Davos

Die Stilli Park AG entwickelte als Grundeigentümerin ein neues Hotel und Residenzen in Davos. Das Entwicklungsprojekt wurde durch die Credit Suisse AG Real Estate Asset Management im Herbst 2010 in einem Due Dilligence Prozess geprüft. Das Hotel umfasst ca. 220 Zimmer und Suiten mit SPA, Hallenbad, Ballsaal, 7 Konferenzräume, Businesscenter, 2 Restaurants, Bar, Club und Skybar. Davor liegen zwei Gebäuderiegel mit 38 Residenzen.

Charakteristische Angaben:
Investition: über 150 Mio. CHF

2008
2008

Bauzustandsanalyse UBS Löwenstrasse, Zürich

Die UBS hat sich zum Ziel gesetzt, für die in ihrem Portefeuille befindlichen eigenen Immobilienobjekte eine einheitliche und marktübliche Datenqualität zu pflegen. Für einen Teil des Gesamtportfolios ist die erwünschte Datenqualität noch nicht vorhanden. Das Teilportfolio soll entsprechend all seinen Aspekten (Umweltgutachten, technisches Gutachten, Marktbewertung) aufgearbeitet und dokumentiert werden.

2011
2011

Bauzustandsanalysen und Machbarkeitsstudien Swisscanto, Zürich

Die Swisscanto Asset Management AG (Swisscanto) hat diverse Anlageobjekte mit dem System QualiCasa überprüft. Diese Vorgaben an Grobanalysen / Bauqualitätsberichte auf Stufe Bauteil, sollen nochmals vertieft hinterfragt und analysiert, sowie anhand einer vereinfachten Machbarkeitsstudie die Sanierungsmöglichkeiten aufgezeigt werden.
Bis Ende 2011 wurden insgesamt 30 Liegenschaften untersucht.